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闽手机登录恒峰娱乐系房企观察:规模扩张者“吃胖”负债

来源:本站 作者: 发表于:2018-10-06 04:44:47  点击:9203
  闽系房企正成为房地产市场中一股不容小觑的力量

  闽系房企正成为房地产市场中一股不容小觑的力量。近日,已上市的闽系房企相继披露半年度业绩报,亮出自己的“年中考”成绩。

  《中国经营报》记者梳理发现,世茂房地产、融信中国、正荣地产、旭辉集团、宝龙地产等房企营收、净利均有不同程度的增长,管理层也表现出对规模扩张的野心。不过,部分房企规模扩张背后,也出现了负债率攀升、融资难度加剧的现象。同时,随着行业呈现大鳄争食、强者恒强的格局,禹洲地产、三盛集团、中庚集团、冠城大通等闽系房企规模增长乏力,或存掉队之忧。

  其中,冠城大通发布半年报显示,公司2018年1~6月实现营业收入30.34亿元,同比下降19.07%;归属于上市公司股东的净利润1.30亿元,同比下降74.54%。同时,2018年1~6月,公司房地产业务实现合同销售面积2.63万平方米,同比减少72.29%;实现合同销售金额7.61亿元,同比减少42.95%。“2018年上半年公司主要财务指标较上年同期下滑主要受公司地产项目结算周期影响,2018年公司地产项目上半年结算相对较少,将主要集中在第四季度结算。”冠城大通相关负责人回复记者称。

  闽系房企一度被贴上“高负债”标签,不过目前来看已经出现分化。半年报显示,融信、正荣等降负债明显,而建发、旭辉、宝龙、中庚等则出现了负债走高的迹象。

  根据半年报披露,截至2018年6月30日,建发股份资产负债率为80.04%,较年初的75.05%上升了4.99个百分点。同时半年报显示,截至2018年6月末,建发股份未经审计借款余额为867.57亿元,累计新增借款金额为264.46亿元。2018年1~6月累计新增借款占上年末净资产比例为60.46%。

  记者就业绩表现以及企业发展等问题致电致函建发股份董秘办,相关负责人回复记者称:“董秘最近在休假,厦门这边在举办‘9·8’投洽会,来公司拜访的客人特别多,其他公司高管的日程排得较满,也没法接受采访。 ”

  同时,根据旭辉发布的半年报,2018年上半年,旭辉的核心利润率由2017年同期的13.7%下滑至13.3%。同时,在不计入永续债的情况下,公司上半年的净负债率达到72%,相比2017年底的50.9%,大幅上升21.1%。旭辉品牌负责人此前在接受记者采访时表示,公司不存在负债率高企的风险,亦没有资金兑付压力。

  不过,从旭辉集团的拿地路径来看,今年1~7月,旭辉集团新进入14个城市,这些无一例外是三四线城市。对于公司下沉三四线是否存在较大风险,旭辉方面回复本报记者称:“有产业支撑的二线、准二线、强三线、强四线城市应该是旭辉需要重点布局的地方。而在一线城市,旭辉正转型为以持有物业的经营为主,而不是做销售。”

  而同为闽系房企的宝龙地产,于2018年6月30日,公司净负债比率约为100.4%(于2017年12月31日:约86.8%)。“上半年债务有所增长是因为我们把握拓展机会,拿了14块地,绝大部分是以底价获得,是补货的概念。下半年债务不会再增长,以现在的负债率,不适合再增加债务。”宝龙地产品牌部相关负责人回复记者表示,“宝龙在国内的融资通道还是很多的,我们积极参与,各个渠道先占有跑道,且保持审慎的融资态度,更多考量融资成本的问题。”

  同时记者注意到,日前发轫于福州的闽系房企中庚集团发布公告称,该公司2018年公开发行的公司债券(第一期),于7月12日在上海证券交易所上市,发行总规模为10亿元。

  记者从发债说明书发现,截至2015年12月31日、2016年12月31日及2017年12月31日,中庚集团备考合并口径有息负债规模分别为110.96亿元、143.37亿元及216.69亿元,资产负债率分别为82.74%、84.06%和84.11%,发行人有息负债规模较大,资产负债率较高。同时,截至2017年12月末,中庚集团一年内到期的长期借款及短期借款合计为273338.00 万元,短期偿债压力较大。记者就相关问题致电致函中庚集团相关负责人,截至发稿未获回应。

  市场观察人士提出,2018年上半年,整个市场银根收紧、债券频繁违约、民营企业融资难度加大。房企负债率走高,一方面是企业自身发展的需要;另一方面当部分表外融资开始往表内融资转,企业的负债增加,也会使得负债率走高。企业的发展离不开资金的支持,如此一来会使企业的发展压力更大。

  闽系房企奋战资本市场背后,或许有不甘在分化大潮中被淘汰的心态。不过,随着房企分化加剧,部分企业拿地难度加大,生存和发展的空间受到挤压,或存掉队之忧。

  半年报显示,禹洲地产2018年全年销售目标为600亿元,截至6月底累计销售金额为215亿元,仅完成全年目标约36%。对此,禹州地产董事局主席林龙安介绍称,这跟禹洲的推盘节奏有关系,上半年只推了920亿元货值的35%,下半年将推65%,预计销售额将快速增长。“禹洲不是盲目冲量的企业,也不是高负债的企业,我们是‘三驾马车’并举的企业,以股东利益最大化考虑项目的落地跟项目的发展,还要控制自己的财务,2020年突破千亿是肯定要实现的。”

  同样在规模扩张上趋于谨慎的还有三盛集团。“我们认为片面的追求规模不是长远的发展道路。今年年初,三盛集团董事长林荣滨先生提出三盛集团在地产板块规模增长上的发展目标,2018年销售额达到350亿元,2020年达到700亿元规模,并且利润要达到行业千亿房企的水平。”三盛地产方面回复记者称。

  2017年三盛集团旗下三盛控股登陆香港资本市场,根据三盛控股公告,截至2018年6月30日止6个月,公司实现收入6.81亿元,毛利3371.4万元;公司拥有人应占期内亏损1802.4万元,同比扩大142.3%。同时根据半年报,三盛控股的资产负债比率约79.0%(2017年12月31日:75.6%)及剔除预收账款及合约负债的资产负债比率约75.2%(2017年12月31日:59.9%)。

  接近三盛集团的知情人士对记者透露,目前该集团的地产业务并未完全装入上市公司三盛控股,因此上市公司半年报业绩也不能完全反映三盛地产板块的发展情况。

  而有意谋求全国化布局的中庚集团,早在2017年便将总部搬迁至上海,不过目前其在上海还没有住宅项目。根据中庚集团公告,未来三年,中庚集团将通过进一步拓展产业区域发展布局与业态布局,实现综合实力进入地产行业前50强的目标。克而瑞发布的2018年1~6月中国房地产企业销售金额排行榜中庚集团的权益金额位列榜单第107位,离前50强的目标仍有一段距离。

  同时数据显示,截至2017年年末,中庚集团持有的可供开发的土地面积为63.98万平方米,可开发建筑面积约为 192.03 万平方米。“公司持有的土地储备规模较小,如公司未来不能及时取得新的土地储备,将影响公司正常的建设开发,进而影响公司的经营业绩;如果公司现有土地储备开发后,项目去化情况不佳,亦将影响公司的经营业绩。”中庚集团方面表示。

  “中小房企的生存空间愈来愈小,面临着退出房地产业或被巨头吞并的危险。手机登录恒峰娱乐”在亿翰智库研究总监张化东看来,不过,从整个行业结构上来看,中小房企仍有做大做强的机会,在规模竞争中,可通过提高周转速度“吃胖”规模。

  随着行业“丛林法则”凸显,市场竞争日趋白热化,部分闽系房企开始尝试在转型中突围,不过,蜕变必然先经历阵痛。

  据了解,今年禹洲成立了租赁事业部、医养事业部、产融事业部等,产业新城项目也成为禹洲地产的重要发力点。近日,华侨城(亚洲)控股有限公司发布公告称,公司的全资附属公司华昌国际与禹洲地产订立认购协议。据此,华昌国际同意按认购价每股3.96港元认购4.6亿股股份,认购事项完成后,华侨城(亚洲)预期将持有禹洲地产经扩大的已发行股本9.9%,成为第二大股东。

  “本次华侨城(亚洲)的战略入股,前后经过一年多的接触和深入沟通,禹洲在长三角城市拥有不错的深耕能力,华侨城在文旅地产以及华南有不错的影响力,双方可以进行优势互补。”林龙安对记者提到。不过,目前双方的合作还未进行落地阶段。

  “三盛集团不断拓展完善全国性布局,同时围绕行业的全链条,三盛的康养产业上也已在长三角区域落地。”三盛集团相关负责人回复记者称。

  而冠城大通方面此前在接受记者采访时提到:冠城大通在地产板块确立了“大北京”“大南京”为重点区域的发展扩张战略,按照自己的节奏,走出一条具有冠城大通特色的地产立本之路。同时,公司正积极探索特色地产转型方向。

  “在闽系房企中冠城大通的确有落后,但它也在努力,希望通过多元化闯出一条新路。”接近冠城大通的行业人士对记者表示。

  不过,根据半年报,冠城大通锂电池项目尚处量产初期,而近两年,由于动力锂电池及相关产业链厂商大规模新增投资,动力锂电池产能未来一两年将出现较大幅度增长,可能存在市场竞争激烈及产能结构性过剩的风险。同时,国家补贴逐年滑坡,市场竞争带来的原材料价格上涨、产品价格降低将压缩生产企业利润空间。冠城大通作为市场的新加入者,面对激烈的市场竞争能否在技术、产品质量、市场份额等方面实现跨越式发展存在不确定性。

  分析人士提出,对于房企而言,在转型过程中,房企必须要加强对政策的敏感度,另外应该加强销售管理,以减少资金压力。

  *除《中国经营报》署名文章外,其他文章为作者独立观点,不代表中国经营网立场。

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